En nous référant à la longévité de l'espérance de vie, l'investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ¬ou EHPAD est prometteur. Il consiste à s’acquérir un logement locatif équipé suivant les besoins de confort et de sécurité des séniors. Cependant, la gestion devra être confiée à un exploitant. Retrouvez plus bas les meilleurs conseils que nous avons pu soutirer du site euodia.fr.
Mieux vaut un exploitant qui gère déjà de nombreux lits
Les loyers sont quasiment assurés par l’accroissement de la demande. A cet effet, les rendements se situent autour de 4,5 %. Cependant, Vous n'êtes jamais complètement à l'abri de la faillite d'un exploitant, ou du refus de l'Etat de renouveler l'agrément parce que votre établissement ne suit plus les normes. Le choix de l’exploitant est décisif ! Vous devez avant tout privilégier ceux qui gèrent déjà un nombre assez important d'établissements locatifs, une preuve réelle de leur savoir-faire.
En plus du rendement annoncé, surveillez les charges
Lisez avec attention le contrat de bail commercial qui vous liera à l'exploitant généralement pour une durée de neuf ans. Et sachez que depuis un décret de novembre 2014, les gros travaux mentionnés à l'article 606 sont obligatoirement à la charge du bailleur. De ce fait, vous devez vous montrer vigilant si vous souhaitez acquérir un bien ancien, car la rentabilité pourrait s'en trouver diminuée. Aussi, rassurez-vous que l'exploitant ait prévu de provisionner une part des loyers en vue du renouvellement du matériel médical, pour ne pas recevoir un appel de charges.
La revalorisation des loyers doit rester raisonnable
Faites attention aux belles promesses de revalorisation des loyers ! Lorsque l'inflation se trouve au plancher, l’augmentation de 2 % par an paraît difficilement tenable, voire même risqué pour la santé financière du gestionnaire. Ou au contraire, ce dernier pourra vous demander de renégocier le loyer à la baisse.
Un investissement qui offre une bonne liquidité
Si vous sentez le besoin de revendre, c'est assez simple, en premier lieu, puisque le marché secondaire est de plus en plus organisé, et en second lieu, parce que le rendement proposé par ce type de produit est très attractif. Néanmoins, sachez qu'il faudra compter 10 % pour les frais de recommercialisation.
Deux régimes fiscaux avantageux
Enfin, la fiscalité est attractive ! L'investissement en EHPAD ouvre droit à deux régimes fiscaux différents : le Censi-Bouvard, qui est une réduction d'impôt de 11 % du prix du bien dans la limite de 300,000 euros, sur neuf ans ; ou le loueur en meublé, qui est le choix fréquent des investisseurs soucieux de se constituer des revenus complémentaires peu fiscalisés. Par ailleurs, une acquisition dans le neuf permet de récupérer la TVA, en contrepartie, les revenus ne sont pas immédiats.
